« L’immobilier ne peut pas baisser » affirme un journaliste de BFM Business le 28 mars 2011, à 8h du matin.
Ce journaliste réagit de façon émotionnelle comme 90% des individus lorsque l’on parle de gestion de patrimoine (immobilier, placements financiers….). Toutefois, des millions d’auditeurs l’écoutent, et le minimum serait de rechercher l’information, de l’analyser et de conclure.
Monsieur le journaliste, l’immobilier va baisser car cela est toujours le cas lorsque les taux d’intérêt sont élevés. Je vous invite notamment à lire les études détaillées réalisées par Monsieur Jacques Friggit : ses hypothèses les plus probables sont : une baisse de 35% du prix des logements en 5 à 8 ans ou un prix des logements qui restera constant durant les 15 à 20 prochaines années.
Monsieur le journaliste, vous recevez régulièrement Jean-Pierre Petit, un excellent économiste, qui vous mentionne souvent qu’un investissement dans l’immobilier est actuellement spéculatif, ce que je dis à mes clients pour une acquisition dans l’ancien (sans avantage fiscal lequel permet d’acquérir un appartement à un coût beaucoup plus faible notamment en scellier intermédiaire).
En regardant des critères liés à l’immobilier comme le rendement locatif moyen et les taux d’intérêt, il est certain que l’immobilier va chuter. Ceci se déclenche systématiquement lorsque les taux d’intérêt longs augmentent significativement. Ce processus a déjà commencé puisqu’il est lié à la croissance de l’économie, et devrait fortement augmenter dans les deux prochaines années. Vos analyses sur une forte chute éventuelle de l’immobilier en 2008 ou 2009 avec un euribor à 1 an inférieur à 1% et avec des taux longs inférieurs à 3%, étaient très drôles, car l’immobilier ne chute pas lorsque les taux d’intérêt sont faibles.
Je vous invite à chercher l’information et les causes de la chute de l’immobilier dans les années 1970 et 1990 par exemple.
Une étude d’Empruntis indique que le pouvoir d’achat immobilier a diminué de 50% en moyenne sur les dix dernières années. A paris, c’est pire : le magazine Capital donne un exemple édifiant de la hausse des prix sur les 10 dernières années : pour le même budget, un individu pouvait acquérir 77m2 à Paris, alors qu’il peut en acheter que 27m2 actuellement.
Ceci est fortement lié à la politique monétaire menée par les banques centrales avec des taux d’intérêt trop faibles, qui augmente le coût des actifs immobiliers en France, et entrainent une forte spéculation dans le marché du locatif. Depuis 10 ans, le prix des logements est totalement décorrélé du pouvoir d’achat, ceci ne perdurera pas.
Naturellement, il est possible que l’inflation ne fasse pas chuter durablement l’immobilier, mais toute inflation et donc hausse de taux a un impact fortement négatif sur le prix des logements durant une période donnée.
Alors vendez votre immobilier ancien sur lequel vous avez réalisé des plus values énormes (entre x2,5 et x3 à Paris en 10 ans) et placez les en partie en bourse. En effet, le CAC sera revenu à 6.000 points dans les 5 années à venir.
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7 Comments
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bleines
31 mars 2011 à 10:39
Christian Noyer, himself, Gouverneur de la Banque de France indique que la faiblesse des taux d’intérêt a un fort impact sur la hausse des prix immobiliers. C’est cependant beaucoup trop tard de le dire maintenant alors que cela fait 10 ans que ça dure. A ma connaissance, la crise a débuté en 2008, et donc maintenir des taux d’intérêt faibles pour relancer la croissance n’était pas nécessaire auparavant……..
Naturellement, les courtiers en crédit ne sont pas d’accord avec M Noyer, ils devraient prendre des cours d’économie……
lerma
2 avril 2011 à 23:36
Il est évident que l’immobilier va s’écrouler,car personne n’a plus les moyens d’acheter aussi chere pour spéculer ,car les exemples avec le DE ROBIEN sont légions,qui se sont retrouvé dans de grandes difficulées pour être tombés dans le panneau
Il est facile de manipuler des statistiques comme le font les syndicats immobiliers mais un jour l’information se fera ,comme au USA et ce marché spéculatif s’écroulera
Il est discutable de voir des collectivités participer à ce jeux pervers qui risque de voir les contribuables payer la facture
bleines
3 avril 2011 à 16:07
Bonjour
Merci pour votre commentaire. Toutefois je ne partage pas votre opinion sur le de Robien. Les mauvais investissements sont infimes et montés en épingle par les medias, et cela ne concerne pas les grands promoteurs sérieux. En outre, les investisseurs ont aussi le droit d’aller voir ce qu’ils achètent, cela me parait être un minimum lorsque l’on investoit des centaines de milliers d’euros dans un bien immobilier
Je peux vous présenter mes clients ayant réalisé des de Robien, qui sont parfaitement contents de leur investissement à Montpellier, Angers, Toulouse….
Actuellement, un investissement scellier intermédiaire situé dans une ville comme Toulouse permet d’acquérir un bien à la moitié de sa valeur dans 20 ans, même ne prenant l’intégralité des mensualités, une gestion locative à 12% du loyer, les charges de copropriété à 5% du loyer et une taxe foncière équivalente à 1 mois de loyer, grâce à l’économie d’impôt de 32% de la valeur initiale du bien couplée à un abattement de 30% sur l’imposition des revenus fonciers.
Lorsque j’indique, chiffres à l’appui que l’immobilier est surévalué, il s’agit des biens ne bénéficiant pas des avantages du scellier intermédiaire, donc principalement de l’ancien. En outre, à mes yeux ce ne sont pas les syndicats immobiliers qui sont en cause mais les banques centrales qui ont laissé des taux d’intérêt très (trop) bas pendant 10 ans.
bleines
3 avril 2011 à 16:14
Concernant les Etats Unis, je ne partage pas non plus votre opinion, y ayant vécu de nombreuses années. L’information sur l’immobilier y est beaucoup moins claire qu’en France et beaucoup moins réglementée par les pouvoirs publics, et la FED a également laissé des taux très bas permettant une spéculation immobilière. En outre, les banques sont beaucoup moins raisonnables que les banques françaises concernant le taux d’endettement des ménages.
Moissenet
11 avril 2011 à 12:58
je souris !
ça fait combien de temps que l’on dit que l’immobilier va chuter ?
A Paris on frôle les 10.000 du m²
Les taux d’intérêts augmentent de nouveau; de 3.75% à 4%, les banquiers sont heureux, et les gens achètent aussi par « obligation » ou la peur du lendemain. Et donc subissent
En tout cas les ventes ne baissent pas n’est ce pas ?
bleines
11 avril 2011 à 15:55
Je vous remercie pour votre message bien sympathique. Je vous invite à relire mon article et vous trouverez la réponse à vos interrogations.
Concernant les taux : les taux courts (3 mois….) sont fixés par les Banques Centrales , les taux longs sont fixés par les banques. Donc 3,75% à 4% ne signifie pas grand chose. ce qui importe, c’est que lorsque les banques centrales augmentent les taux pour juguler l’inflation (en effet tout les mécanismes financiers proviennent de la croissance ou de la récession), alors les anticipations inflationnistes à long terme diminuent, et donc les taux long baissent…..Peu de gens savent cela, et en tout cas pas les journalistes, et certainement pas votre interlocuteur bancaire ou votre expert comptable ou votre notaire. testez pour voir !
L’immobilier a une valorisation qui dépend de la croissance et donc des taux d’intérêt.
bleines
15 avril 2011 à 13:43
Pour être également complet, l’immobilier a pris en moyenne 200% en France dans les 10 dernières années, sachant que durant les 10 années précédentes, la hausse avait été quasiment inexistante. ceci fait une moyenne de 10% par an sur 20 ans, ce qui correspond parfaitement à la moyenne de la hausse de l’immobilier sur longue période, tout à fait similaire à celle des actions.
A Paris, les prix ont augmenté entre 250% et 300% sur les 10 dernières années. Croyez vous réellement que les acquéreurs qui achètent aujourd’hui vont atteindre ces rendements ? A inflation équivalente il est très probable que les prix dans 10 ans soient similaires à ceux d’aujourd’hui. En cas d’inflation prononcée, l’immobilier connaitra probablement une nouvelle période de hausse, mais auparavant, il y aura une belle dégringolade……..il suffit de regarder le passé qui revient inlassablement avec ses cycles économiques.