Immobilier : où investir ?

L'immobilier en France, génère un rendement proche de zéro ; la Floride est-elle le nouvel eldorado de l'immobilier d'investissement ?

Comme je l’ai mentionné il y a un an (article : Immobilier : Les professionnels ont-ils la mémoire qui flanche ?), le prix de l’immobilier en France n’a jamais été aussi élevé. Ceci est démontré à la fois par le rendement net après impôt qui est inférieur à 2% en moyenne et par l’écart entre le prix moyen de l’immobilier et le revenu des ménages qui n’a jamais été aussi important.

L'immobilier en France, génère un rendement proche de zéro ; la Floride est-elle le nouvel eldorado de l'immobilier d'investissement ?

L'immobilier en France, génère un rendement proche de zéro ; la Floride est-elle le nouvel eldorado de l'immobilier d'investissement ?

Généralement, les investisseurs individuels calculent leur rentabilité en divisant le loyer net de charges par le prix d’acquisition. A ce dernier il faut toutefois ajouter les frais d’acte (frais notariés et d’hypothèques), et surtout tenir compte de la taxe foncière et des impôts. En outre, les investisseurs individuels ne prennent pas non plus en considération les travaux futurs à réaliser, notamment dans l’ancien ; ces travaux comprennent à la fois ceux qui devront être réalisés dans leur appartement, mais aussi ceux des parties communes qui sont bien plus conséquents.

Immobilier en France, un rendement proche de zéro

La conclusion est simple : l’immobilier en France n’a jamais été aussi cher et le rendement est proche de 0 si l’on prend en compte tous les coûts. Les taux historiquement bas des crédits ne permettent pas de rentabiliser une acquisition même à long terme.

J’entends ici ou là que la bulle immobilière chinoise va exploser : l’immobilier en Chine a beaucoup augmenté, mais le revenu moyen des ménages a augmenté davantage. Conclusion : l’écart entre prix de l’immobilier et revenu moyen en France est beaucoup plus élevé qu’en Chine… Et pourtant, les français continuent à investir dans l’immobilier en France…

En Espagne, bien que l’immobilier se soit écroulé, l’écart entre prix et revenu moyen est encore surévalué de 20 à 25% environ par rapport à la moyenne historique. Ceci vient du fait que la chute a eu lieu sur des prix extrêmement élevés. Par conséquent, il est probable que les prix continuent à chuter car les stocks de logements restent élevés. En outre, étant donné la situation économique dramatique en Espagne, avec notamment un chômage de 25% et une dette importante, il est également possible que le pays sorte de l’Euro. Dans ce cas, la Peseta serait dévaluée d’environ 30 à 50% et les prix de l’immobilier diminueraient de facto d’un montant équivalent. Conclusion : attendez d’avoir davantage de visibilité sur le fait que l’Espagne reste en zone Euro, et lorsqu’il n’y aura plus de doutes sur ce point, faites des propositions agressives si vous souhaitez y investir.

La Floride, nouvel eldorado de l’immobilier d’investissement ?

Aux États-Unis, les prix se sont également effondrés : ils ont été divisés par 3 en 5 ans (cf. Investir à Miami, Oui mais…). Le rapport entre prix de l’immobilier et revenu moyen n’a quasiment jamais été aussi bas depuis 60 ans. Je vous suggère d’y investir massivement, surtout en Floride (État qui bénéficie d’une croissance économique exceptionnelle et d’une migration forte), mais uniquement dans des maisons individuelles sans charges de copropriété. Par ailleurs, attention aux pièges. Faites vous accompagner afin de :

  • Sécuriser juridiquement votre acquisition
  • Ne pas surpayer votre acquisition
  • Ne pas risquer d’avoir des travaux importants inconnus initialement
  • Ne pas risquer d’avoir des empiètements sur le terrain des voisins qui vous coûteraient fort chers
  • Être certain que vous avez une assurance de qualité aussi bien contre les dégâts classiques que pour la responsabilité civile, et pour les dégâts des eaux qui proviendraient de catastrophes naturelles
  • Une gestion locative « normale » : un locataire mis en place en moins d’un mois avec un loyer de marché.

Je n’ai rencontré aucun intermédiaire français sur place, qui est capable de remplir ces critères que je juge indispensables ! C’est la raison pour laquelle, je m’occupe des investissements de mes clients de A à Z sur les points sus-mentionnés, en équipe avec un agent immobilier américain et un avocat que j’ai sélectionnés.

Les rendements nets sont d’environ 10% après prises en compte de toutes les charges et des impôts américains.

En outre, le marché repart, et il faut donc réaliser ces investissements maintenant afin de faire une plus-value confortable dans les 10 ans à venir.



3 commentaires

  1. avatar

    Paul

    28 septembre 2012 at 16:06

    Bonjour,
    Je tiens à saluer vos interventions toujours pertinentes, mais pourquoi ne parlez-vous pas de certaines villes en ile de france dans lesquelles le prix du m² est bloqué?
    En effet certaines mairies préemptent systématiquement les biens immobiliers vendus au dela d’un certain plafond, ce qui permet d’acheter à un prix inférieur à celui du marché et de ce fait de ne pas subir la bulle spéculative.
    Si l’optique de faire une plus-value s’en trouve réduite, la possibilité d’acheter et de revendre sans perdre d’argent (mais sans en gagner du fait de la préemption) existe bel et bien.

    Bien à vous

  2. avatar

    bleines

    28 septembre 2012 at 17:25

    Merci pour ce sympathique compliment, juste avant le week end :)

    A ma connaissance, et sauf erreur de ma part, les communes qui « bloquent » les prix de l’immobilier ne représentent qu’une poignée de cerises, la plus connue étant St Ouen. Ceci ne représente qu’une goutte d’eau puisque la France compte environ 37.000 communes. Je ne suis même plus certain que ces villes continuent à le faire car elles n’ont plus les moyens financiers nécessaires du fait d’une gestion médiocre de leurs dettes.

    En outre, nous sommes dans une économie de marché, et donc ce système ressemble à une économie administrée, ce qui est à mon avis tout à fait anormal. Le législateur est présent pour mettre des règles en place, décidées par les électeurs, pas pour gérer l’économie, ce qu’il ne sait pas faire puisque les politiques n’ont jamais mis les pieds dans une entreprise. Le législateur ne devrait pas permettre de telles pratiques ou alors il faut les généraliser sur tous les produits, et alors bloquer les prix de toute la sphère privée.

    L’expérience récente du soi-disant blocage du prix de l’essence promis durant la dernière campagne électorale ou du recours gagnant de GDF Suez contre l’Etat (qui est son actionnaire à 36% :) sont de parfaites illustrations de l’impossibilité économique de mettre en place de telles pratiques, qui mettrait en faillite les entreprises.

    L’immobilier est un marché comme un autre et depuis déjà quelques années, les acquéreurs ne devraient plus acheter à ces niveaux de prix. Si cela représente leur résidence principale, ils ont intérêt à louer. Comme je l’ai déjà mentionné, les loyers ont augmenté de 40% en 10 ans, contre des prix d’immobilier qui ont été multipliés par 2,2 en province et par 2,9 à Paris comme vient de le publier l’INSEE.

    Si cela est pour investir, même chose puisque les rendements sont proches de zéro, alors que je propose du 10% net en Floride !

    J’espère que ma réponse vous apporte un éclairage sur ce sujet.

    Bien à vous, F Bleines

  3. avatar

    Marie

    5 mars 2013 at 13:16

    C’est certain. Même avec la crise, l’immobilier ne chute pas d’un euro. J’habite sur la côte d’azur et désespère de tomber sur une bonne occasion.

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