Taxer les plus values sur la résidence principale ?

Dossier Gîtes ruraux et chambre d'hôtes : panorama du marché (c) photo : SH Saint-Michel

La résidence principale est un bien à part nous disent les politiques ou les principaux réseaux d’agents immobiliers. Le gouvernement et le législateur ont lancé un pavé dans la marre en indiquant que celle-ci pourrait être taxée lors de sa revente lorsqu’une plus value est dégagée.

Naturellement, le gouvernement et le législateur cherchent où trouver de l’argent pour combler les immenses déficits creusés année après année, et ne pas perdre le fameux AAA en terme de financement et de crédibilité.

Faut-il taxer les plus-values réalisées lors de la vente de la résidence principale ?

Faut-il taxer les plus values issues de la revente de la résidence principale

Faut-il taxer les plus values issues de la revente de la résidence principale ?

Les propos développés ci-après sont uniquement basés sur l’équité fiscale, donc n’intègrent aucun élément d’ordre démagogique ou psychologique, notamment pour les propriétaires de résidence principale n’ayant aucune autre épargne par ailleurs.

En terme d’équité fiscale, il est totalement anormal que la résidence principale soit à la fois exonérée de taxation sur la plus value réalisée, et fasse l’objet d’un abattement pour le calcul de l’ISF.

En effet, lorsque l’on vend sa résidence principale, même après 6 mois, aucun impôt n’est dû sur la plus value réalisée, ce qui a d’ailleurs permis quelques abus, dont nous avons tous eu connaissance dans notre entourage respectif.

Il existe un déséquilibre flagrant entre celui qui choisit d’acquérir sa résidence principale et celui qui choisit de rester locataire. Je m’explique. Lorsque vous empruntez pour acquérir votre résidence principale, votre mensualité comprend les intérêts et le remboursement du capital. Donc vous choisissez volontairement de placer votre capital dans l’acquisition de votre résidence principale. En matière fiscale, ceci vous permet d’être exonéré sur toute plus value quelque soit la durée de détention de ce bien, et de bénéficier d’un abattement significatif en terme d’ISF.

Si je choisis d’être locataire, c’est mon cas, je paie un loyer qui est équivalent au paiement des intérêts que j’aurais payé au sein d’une mensualité. Et je choisis de placer mon capital ailleurs que dans ma résidence principale, par exemple dans une assurance vie, un portefeuille actions ou un appartement à but locatif. Dans ce cas, je suis taxé sur la plus value dégagée, et ne bénéficie d’aucun abattement en terme d’ISF (heureusement car je ne suis pas taxable à l’ISF, ouf !).

Par conséquent, il est incontestable qu’il existe une inéquité fiscale sur ce sujet, et que la résidence principale devrait être taxée sur la plus value réalisée comme dans le régime de droit commun, c’est-à-dire bénéficier d’un abattement de 10% sur la plus value à partir de la 6è année de détention, et être totalement exonérée à partir de la 15è année de détention. Pourquoi trouverions-nous cela injuste ?

Toute autre position est soit d’ordre :

  • démagogique et donc ne vous en faites pas, car il est peu probable que les députés acceptent cela à un an du renouvellement de leur mandat,
  • soit égoïste pour les individus qui soutiendraient que le régime actuel est équitable !
  • soit parce qu’ils ne comprennent pas ; dans ce dernier cas, appelez moi, je vous expliquerai. J’en profiterai également pour vous expliquer que louer un appartement n’a jamais été de jeter l’argent par la fenêtre contrairement aux ignares qui soutiennent cette thèse.

Je ne parle pas de l’abattement de la résidence principale à l’ISF, comparé au même capital placé en Bourse dans des actions, lesquelles sont d’ailleurs beaucoup plus utiles pour l’économie et la croissance, que posséder sa résidence principale, et qui sont pourtant bien plus taxées que les fonds placés dans des supports qui ne servent pas à soutenir la croissance : résidence principale, fonds euro en assurance vie, livrets bancaires…



15 commentaires

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    Olivier

    18 janvier 2011 at 18:56

    Point de vue intéressant !

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    bleines

    19 janvier 2011 at 8:56

    merci, mais il me semble qu’une situation avérée fiscalement est un fait, et mon analyse est tout à fait impartiale, le point de vue ou l’opinion étant la polémique sur ce sujet :-) )

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    dyoann

    20 janvier 2011 at 13:11

    Acheter un appartement n’est pas non plus toujours jeter l’argent par les fenêtres, contrairement aux ignares locataires qui jettent de l’argent par les fenêtres et qui soutiennent cette thése :-)

    Il faut faire le calcul !

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    Jérôme

    20 janvier 2011 at 13:18

    Merci, grâce a votre article je vois enfin clair. Je vais de ce pas tout prendre chez kiloutou. Il faut vraiment être bête pour être propriétaire !
    Heureusement qu’il y autant d’ignares sur terre qui propose la location de leur biens.

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    bleines

    20 janvier 2011 at 22:09

    je vous remercie pour votre commentaire. Je n’ai jamais dit que les locataires étaient ignares,
    je suis locataire comme je l’indique dans l’article :-) ))

    Concernant les calculs :

    1. Ceux qui sont publiés régulièrement dans les magazines grand public n’ont aucun sens puisque les hypothèses sous-jacentes sont fausses, et que leur rédacteur sont loin d’avoir une expertise ad hoc

    2. Pas besoin de machine à calculer car en 10 ans, le prix des appartements a été X2 ou X3, alors que les loyers ont augmenté de 40%

    3. Le rendement locatif moyen l’un des agrégats montrant que l’immobilier est surévalué est d’environ 2%, niveau historiquement très bas. Toutefois, l’immobilier ne chute pas avec des taux d’intérêts faibles.

    4. Sur le long terme, 30 ou 40 ans, on constate effectivement une augmentation de l’immobilier, environ 10% l’an. Toutefois, ceci comprend des périodes d’inflation très fortes (15% par an au début des années 80 par exemple) et sur des périodes de 10 ans, ceci n’est pas vrai lorsque l’on achète au plus haut, on vend sans plus value

    Toutefois, vos commentaires ne me paraissent pas en rapport avec le sujet de mon article …..la taxation des plus values sur la résidence principale afin d’avoir une équité fiscale

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    bleines

    20 janvier 2011 at 22:15

    Jérôme, merci pour votre commentaire. Il ne me semble avoir avoir dit que les propriétaires étaient bêtes, puisqu’il sont avantagés au niveau fiscal : absence de taxation de plus value et abattement ISF…ceci me parait être plutôt le contraire.

    Naturellement, mon article est insolent volontairement pour inciter les réactions épidermiques, mais j’aurais souhaité que les commentaires soient en rapport avec le sujet d’actualité.

    Par exemple, notre Ministre de l’Industrie nous dit que la taxation des plus values sur la résidence principale empêche la mobilité; toutes les études montrent le contraire : que les locataires sont plus mobiles pour changer de région, de travail….

    Il indique également que la plus value va ralentir les ventes immobilières : j’ai rarement vu un argument aussi peu crédible, provenant naturellement du lobbying des réseaux d’agences immobilières.

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    bleines

    21 janvier 2011 at 9:14

    ce matin, le patron d’un grand promoteur français s’exprimant sur BFM Business critique cette plus value éventuelle sur la résidence principale en disant que cela est un non sens, car le propriétaire revend pour acheter une autre résidence principale.

    D’une part, il me parait extrêmement partial et dire le contraire serait scié la branche sur laquelle on est assis. D’autre part, ceci est peut être vrai mais ne change pas le sujet : l’inéquité fiscale et l’avantage extravagant qu’à un propriétaire par rapport à un locataire qui va placer son capital en bourse ou en appartement locatif .

    Enfin, l’imposition de la plus value devrait être adaptée au régime de droit commun, avec un abattement de 10% à partir de la 6è année de détention et aucune imposition après une période de 15 ans.

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    Archimede

    24 janvier 2011 at 19:29

    Toutes ces considérations doivent être prises avec prudence : en effet, on a pu voir récemment (subprime, 2008…) que le prix de l’immobilier pouvait être très fluctuant . L’évolution est également très affectée par la ville où se situe l’objet immobilier . Dire que les prix ont été multipliés par deux en 10 ans ou moins est peut être vérifiable dans des villes comme Paris (les bons arrondissements) ou Cannes, Nice et quelques autres , mais ce n’est certainement pas le cas si votre bien se trouve à Dunkerque ou à Bergues (la ville des Chtis ) . Une simple question : lorsqu’il y aura moins-value, y aura-t-il versement d’un crédit d’impôt ???? ou d’un crédit de CSG ???
    En conclusion : la plus value immobilière , en moyenne, n’est certainement de 10% par an , elle est éminemment variable selon la ville ou le quartier , le Nord ou le Sud , les grandes villes ou les petites
    Je demande une indemnisation pour les cas de moins value . Voici un exemple : achat d’une maison non loin d’Evry en 1990 : 600.000 francs , revente en 2000 : 510.000 francs ………cherchez la plus-value !!!!

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    bleines

    25 janvier 2011 at 9:22

    Merci pour votre commentaire, qui confirme mes points : regardez le commentaire, point 4 ci-dessus : on a pas de plus value sur certaines périodes de 10 ans…..Toutefois, ceci est vrai partout et même à Paris : un particulier ayant acheté en 1990 et revendu en 2000 a fait une moins value (dans la plupart des cas). Donc si vous achetez au plus haut, c’est votre décision, et elle n’est pas liée à l’administration fiscale ou au gouvernement : actuellement, le marché est au plus haut partout en France, et pourtant des particuliers achètent leur résidence principale; s’ils font une moins value dans 10 ans, est ce que ça sera à l’Etat et donc à nous de les indemniser ?

    Mon article porte sur l’inéquité fiscale relatif au traitement de la taxation de la résidence principale par rapport aux autres actifs; vous me parlez de détail d’application de la taxation concernant une moins value éventuelle sur la cession de la résidence principale. Je vous renvoie au traitement concernant les moins values réalisées sur la cession d’appartements locatifs, de résidence secondaire ou de placements financiers ; par exemple concernant les Actions, vous pouvez imputer les moins values sur les plus values futures durant une certaine période. Pourquoi ceci devrait il être différent pour la résidence principale ? Il n’y a pas d’indemnisation lorsque vous vendez un appartement locatif ou une résidence secondaire avec une moins value….ou plutôt cette indemnisation est l’absence de taxation.

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    Jordan

    25 janvier 2011 at 22:28

    Moi je suis contre car pour exemple si on achéte un bien à rénover 170000€ et que l’on fait nous même nos travaux par faute de budget et que celà reviens a 300000€ la plus value sera faite sur le prix d’achat car pas fait par une entreprise en le revendant même que 300000€ l’on va perde de l’argent.

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    bleines

    27 janvier 2011 at 17:52

    Le cas de faire des travaux soi-même est tout à fait marginal en ce qui concerne les acquéreurs de biens immobiliers, puisque depuis que la TVA a été réduite à 5,5%, la plupart des propriétaires utilisent des entreprises. Toutefois, ce que vous indiquez n’est pas correct fiscalement. En effet, si vous avez les factures de vos achats (platre, ciment………), l’administration fiscale admet tout à fait que ceci s’ajoute au prix d’achat de 170.000 euros dans le cas présent. Donc le seul point qui ne sera pas pris en compte sera les heures que vous aurez effectuées pour faire ces travaux.

    Les travaux faits par soi-même ne concernent pas que la résidence principale, ceci s’applique pour une résidence secondaire ou un appartement mis en location.

    Le point ne me semble pas de savoir si l’on est contre ou pas la taxation sur les plus values de la vente d’une résidence principale, puisque normalement tous les propriétaires devraient être contre, mais de savoir si l’absence de taxation est fiscalement équitable, ce qui n’est pas le cas.

  12. avatar

    bleines

    15 février 2011 at 4:54

    comme je l’avais clairement mentionné le 18 janvier, rien à craindre sur la taxation des plus values sur la résidence principale. « Il faut modifier l’ISF sans prendre de risque politique inutile », phrase très claire prononcée ce jour par le rapporteur général du budget à l’assemblée nationale…..

    En fait on ne change quasiment rien après avoir fait des déclarations tonitruantes sur la suppression de l’ISF, car il est nécessaire que nous soyons réélu dans un an, donc d’abord notre pomme, tant pis pour les citoyens et l’équité fiscale………..

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    bleines

    30 mars 2011 at 22:37

    L’institut Montaigne propose que les actions détenues depuis plus de 4 ans soient exonérées de l’ISF. Enfin, une proposition qui permettrait un investissement en actions pour soutenir et développer l’économie.

    Il est malheureusement peu probable que cette proposition qui pourtant correspond au discours de notre Ministre de l’Economie et des Finances, soit entendue par le gouvernement ou le législateur à un an de l’élection présidentielle. La démagogie devrait rester de mise sur ce sujet………

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    bleines

    20 juillet 2011 at 18:38

    Le 20 janvier, cf supra, j’indiquais que le fait d’être propriétaire empêchait fortement la mobilité professionnelle. Aujourd’hui le 20 juillet 2011, soit 6 mois après, le Crédoc confirme ce point dans un article sur la relation entre mobilité professionnelle et propriétaires de la résidence principale !

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    bleines

    28 août 2011 at 12:01

    Je m’interroge sur le souci d’équité en matière fiscale lié à la détention de biens immobiliers. En effet, autant il me semblerait équitable que la résidence principale soit taxée selon le régime de droit commun, c’est-à-dire que la plus value soit exonérée à l’issue d’une période de détention de 15 ans, avec un abattement de 10% à partir de la 6è année, autant supprimer la taxation en fonction de la durée de détention d’appartements locatifs ou de résidence secondaire accroit considérablement l’injustice par rapport à la résidence principale, et donc de la liberté de choix entre etre propriétaire ou locataire de sa résidence principale.

    En effet, toute plus value réalisée sur la vente de la résidence principale ne sera pas taxée meme après une courte durée de détention, alors qu’une plus value sur des appartements locatifs ou une résidence secondaire sera taxée meme après une durée de détention de 25 ans par exemple.

    Comme je l’avais mentionné dans mon article et mes commentaires, aucun risque de taxer la résidence principale avec une élection présidentielle aussi proche…..mais une taxation qui parait contraire à a philosophie de la fiscalité depuis des années : c’est-à-dire taxer indiféremment selon la durée de détention. cette philosophie s’applique également aux contrats d’assurance vie……attention danger !

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