Immobilier : les professionnels ont-ils la mémoire qui flanche ?

Immobilier : le dossier Marketing-Professionnel.fr sur le secteur de l'immobilier

En terme d’immobilier, nous entendons chaque jour des inepties. Le matin du 14 juillet, le boss de l’un des principaux réseaux immobiliers indiquait sur les ondes que l’immobilier ne baisserait pas car il manque 800.000 logements en France et que Paris est unique en France, et le journaliste confirmait que l’immobilier ne chuterait jamais à Paris.

Mes clients me disent souvent que l’immobilier peut chuter, mais jamais oh non jamais il ne chutera à Paris !

Messieurs les professionnels, arrêtez de raisonner émotionnellement comme tout un chacun, et éduquez vos clients ou auditeurs. Je reconnais volontiers que cela est difficile pour un agent immobilier de dire que le marché est trop haut et qu’il faut de ne pas acheter, mais pas vraiment pour un journaliste…

L’immobilier : baissera ou baissera pas ? Les chiffres

Immobilier : les proessionnels ont-ils la mémoire qui flanche ?

Immobilier : les proessionnels ont-ils la mémoire qui flanche ?

Quelques chiffres incontestables permettront à chacun de retrouver ses esprits :

  • Sur très longue période, la hausse de l’immobilier est d’environ 10% l’an (inflation comprise)
  • Sur des périodes de 10 ans, ceci n’est absolument pas vrai : un investisseur peut perdre de l’argent en investissant dans l’immobilier sur une période de 10 ans voire davantage
  • Période 1991-1998 : chute des prix en France de 18% (source INSEE), alors que le manque de logements était similaire à celui existant aujourd’hui en termes de logement par habitant
  • Période 1991-1998 : chute des prix à Paris de 40% (le prix moyen au mètre carré est passé de 4.202 euros à 2.503 euros), alors que la baisse des prix en province a été finalement très faible (source : indices notaires INSEE)
  • Prix du mètre carré à Paris en 2004 : 4.316 euros/mètre carré ceci signifie que sur une période de 13 ans, un investisseur à Paris a perdu beaucoup d’argent si l’on tient compte de l’inflation
  • Période 1998-2005 : hausse des prix en France de 106% (source INSEE), cette hausse a été similaire à Paris et en province

Quelques conclusions à dégager de ces chiffres…

Ces éléments m’appellent à conclure sur six points.

Un investisseur qui a acheté en province avant 1991 et revendu en 2005, soit sur une période minimale de 15 ans, a réalisé une plus-value beaucoup plus importante qu’un investisseur parisien.

Le marché immobilier parisien a tendance à chuter bien davantage que la province contrairement aux idées reçues.

Sur des périodes de 10 ans, un investisseur immobilier peut perdre de l’argent.

Investir dans l’immobilier ancien actuellement, sauf opportunité, ne fait aucun sens patrimonial, surtout à Paris où les prix ont augmenté de 200% à 300% sur les dix dernières années

Actuellement, le ratio prix immobilier / revenu des ménages est totalement anormal (source : tunnel de Friggit), donc il faudra revenir à une réalité économique correspondant au pouvoir d’achat des acquéreurs. Ceci sera certainement le cas lorsque les taux à long terme atteindront 6%, ce qui s’est passé en 1991 notamment.

Investir en scellier BBC intermédiaire (réduction d’impôt de 32% sur 15 années de location + abattement de 30% sur l’imposition des revenus fonciers) dans certaines villes de province, où le loyer de marché est équivalent au loyer Scellier intermédiaire permet de bénéficier d’un Taux de Rendement Interne de 8% en retenant des hypothèses prudentes. Ceci est selon moi, le meilleur investissement immobilier qu’un particulier puisse faire actuellement. Attention toutefois à ne pas acheter n’importe quoi, l’investissement immobilier comprenant toujours des risques.



10 commentaires

  1. avatar

    Xav'

    20 juillet 2011 at 11:02

    Articles très intéressant. Venez lire notre articles sur les pratiques des agences immoblières dénoncées par UFC-Que choisir.
    Xav’
    [URL complète supprimée par la modération, le contenu mentionné n'étant pas directement en rapport avec le sujet de notre article]
    immomonitor.fr

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    bleines

    20 juillet 2011 at 18:22

    merci de votre commentaire en tant que critique ayant un sens aigu de l’immobilier; toutefois, je lis beaucoup d’articles de journalistes mettant en cause l’investissement scellier, alors que c’est le seul investissement immobilier qui ai du sens aujourd’hui pour un particulier car le scellier BBC intermédiaire lui permet de diminuer très fortement le coût d’acquisition grâce à la réduction d’impôt de 32% couplée à l’abattement de 30% sur l’imposition de ses revenus fonciers pendant 15 ans. Par conséquent, sur 20 ans, un investisseur paiera environ la moitié d’un bien, toutes charges comprises : mensualités d’emprunt pour un crédit total, charges locatives de 12% du loyer, charges de copropriété de 5% du loyer et taxe foncière représentant un mois de loyer. Il me parait dommage que les journalistes ne mettent pas en exergue ce point, ils ont plutôt une forte tendance à souligner les exceptions qui confirment la règle. Si les personnes qui achètent de l’immobilier ne regardent pas ce qu’ils achètent, doit on les considérer comme irresponsable et faire intervenir l’Etat providence ?

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    bleines

    12 août 2011 at 8:21

    J’entends des notaires ou des conseils aux entreprises (!!) dans le journal « Les Echos » dirent que l’immobilier ne baissera pas du notamment au déséquilibre entre offre et demande, ceci était pourtant déjà le cas en 1991 lors du krach immobilier. Comme je l’ai mentionné plusieurs fois, le marché immobilier est un marché de taux, et il baisse lorsque les taux à long terme atteignent 6%.
    The Economist a fait une étude et la France ressort le 3ème pays où l’immobilier est surévalué dans le monde : l’immobilier serait surestimé de 48%, l’étude mettant en corrélation le prix de l’immobilier et sa valeur locative. La conclusion de cette étude me semble tout à fait confirmer les écarts importants existant entre le revenu des ménages et les prix de l’immobilier depuis l’année 2000, et l’écart entre le prix de l’immobilier qui a été multiplié environ par 2 depuis une dizaine d’années alors que les loyers ont augmenté de 40%.

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    bleines

    8 septembre 2011 at 19:35

    L’INSEE annonce en fanfare qu’il n’y a pas de bulle immobilière, alors que toutes les études censées montrent le contraire, de J Friggit à The Economost. En outre, mme les réseaux d’agences immobilières françaises l’ont dit devant les medias, ce qui n’est pas peu dire……

    Le problème avec l’INSEE, c’est qu’ils disent également qu’il n’y a pas d’inflation, alors que le pouvoir d’achat n’a pas cessé de s’éroder depuis l’adoption de l’euro…..regardez l’un de mes articles précédent et ce site : http://www.france-inflation.com/

    L’INSEE comprend de grands ingénieurs qui sont capables de faire d’excellents calculs. le seul petit détail est que les hypothèses sont fausses……Faire des pages de calcul d’intégrales, c’est intéressant surtout pour l’esprit, mais le seul élément important, ce sont les hypothèses….

  5. avatar

    bleines

    23 septembre 2011 at 8:35

    Le 23/09/2011, le Président d’un grand réseau national immobilier interviewé dans Les Echos indique, encore une fois, que Paris est une exception dans le marché immobilier français…..Paris ne baissera jamais……apparemment, soit il n’a pas lu mon article, soit il n’a jamais lu les données de l’INSEE et des notaires, soit il ne sait pas lire :-) )

    Ceci est un peu normal puisque c’est un vendeur…..uniquement

    Est ce qu’un réseau immobilier français a déjà su faire autre chose que de vendre ? Même les estimations de prix sont souvent erronées……

  6. avatar

    bleines

    9 octobre 2011 at 17:40

    aujourd’hui, 9 octobre, Les Echos sortent une étude immobilière sur la saturation des villes où le mécanisme scellier s’exerce….surprenant de lire que l’étude est faite grâce au groupe X. sauf erreur de ma part, ce groupe est poursuivi judiciairement par des investisseurs qui mentionnent que Omnium leur aurait vendu des biens sans intérêt patrimonial et sans marché locatif………

    N’est ce pas curieux de voir Les Echos faire appel à ce groupe pour éditer une étude immobilière. De manière similaire, je lis régulièrement des articles qui sont réalisés en coopération avec un promoteur Y, lequel avait été pointé du doigt lors d’une étude télévisé sur le de Robien pour vendre n’importe quoi aux investisseurs, aves des programmes entiers qui n’étaient pas loués……

    Consultez Consultis Patrimoine si vous avez un investissement scellier à réaliser, notre indépendance et notre agrément AMF, vous garantit d’éviter ce type de souci.

  7. avatar

    bleines

    10 novembre 2011 at 9:50

    J’ai toujours entendu des individus dire que l’avantage fiscal procuré pour un investissement immobilier est une « cerise sur le gateau » et ne doit pas être pris en compte. ces personnes n’ont absolument rien compris au mécanisme……En effet, l’avantage fiscal procuré aux investisseurs n’est pas fait pour réduire leur impôt contrairement à ce que la grande majorité pense, mais à réduire le coût d’acquisition du bien immobilier que vous allez acquérir, et donc à augmenter votre rentabilité.

    Comme je l’ai maintes fois indiqué, un investissement en scellier BBC intermédiaire, réalisé dans certaines villes et sur certains programmes, est le meilleur investissement immobilier que puisse faire un investisseur actuellement. Cet investissement permet de bénéficier d’un taux interne de rendement (TRI) entre 6 et 8% grâce à la réduction d’impôt de 32% sur 15 ans de location, couplée à l’abattement de 30% sur l’imposition des revenus fonciers, également pendant 15 ans.

    Sans cet avantage, le TRI serait de 2% et donc l’investissement n’aurait aucun intérêt.

    Je n’ai jamais vu un avantage fiscal lié à l’immobilier être la cerise sur le gateau puisque ce n’est pas son objectif. Cela n’existe pas et ce n’est pas nécessaire : montrez moi une acquisition dans l’ancien qui vous procure un TRI de 8%…….ça n’existe pas !

  8. avatar

    bleines

    1 décembre 2011 at 19:21

    Un article paru dans Les Echos le 1er décembre :

    « …….la hausse des prix immobiliers, qui a dépassé 40 % pour les logements anciens sur cette même période. Or, six ménages sur dix sont propriétaires de leur rési- dence principale, et l’immobilier, nous apprend l’Insee, représente 62 % du patrimoine des Français. Il s’agit donc là d’un « enrichissement de masse » d’une partie des classes moyennes, qui suggère une question politiquement incorrecte : correspond-il vraiment à un accroisse- ment du bien-être ? Le ménage qui a vu grimper la valeur de son appartement ou de sa maison ressent peut-être le soulage- ment d’échapper à la hausse des loyers (nettement plus modérée, cependant, que celle des prix du mètre carré), mais il en tire peu d’avantages concrets. S’il vend, c’est en général pour se reloger, aux prix du marché. S’il est à l’âge où la famille s’agrandit, il devra débourser davantage pour acquérir un logement plus vaste. S’il est senior, il peut s’inquiéter des droits de succession que ses enfants auront à payer, la hausse des valeurs immobilières étant hors de proportion avec celle des revenus. Il ne s’agit pas de plaindre ces heureux bénéficiaires de plus-values potentielles, mais de constater que beau- coup d’entre eux se seraient bien passé de cette « aubaine  »

    Je crois rêver, même lorsque l’immobilier augmente, cela pose « problème ». Pourquoi ne pas vendre un bien immobilier qui a triplé en 10 ans pour encaisser une plus value totalement exonérée d’impôt (les loyer sont cru de 40% en 10 ans), et louer un appartement ? Et placer le montant d ela vente en Actions avec des rendements pérennes de 7 à 10% : Vivendi, GDF Suez, Axa……..

    Autre idée : revendre pour acheter plus petit lorsque les enfants ont quitté le foyer.

    Par ailleurs, je n’ai aucun souci pour que mes enfants paient davantage de plus value si mon appartement a augmenté significativement, car ceci se nomme la création de richesse, et vous ?

  9. avatar

    bleines

    9 décembre 2011 at 10:47

    Ce jour , 9 décembre, Les Echos publie un article sur la comparaison entre Acheter ou Louer. Pour Paris, il est indiqué qu’à l’issue d’une période de 20 ans, en achetant plutôt qu’en louant, l’investisseur aura gagner le double.

    Si l’on regarde les hypothèses sou-jacentes à ce calcul, il y a lieu de s’interroger. En effet, la revalorisation immobilière prise en compte est de 2% l’an. Ceci paraitrait normal si l’immobilier n’avait pas été multiplié par 3 à Paris ces dix dernières années. Dans le contexte actuelle, de prix historiquement très élevés à Paris, cette hypothèse ne me parait pas prudente.

    Concernant le locataire qui épargnerait, le taux d’épargne pris en compte est celui du livret A. Ceci ne me semble pas pertinent car il s’agit d’une épargne à long terme. Par le biais d’un contrat d’assurance vie, je commercialise actuellement des produits obligataires offrant du 8% par an sur 6 ans, et sur un placement à 20 ans, une partie de l’investissement peut être en actions (des fonds actions à rendement comme Tocqueville Dividendes par exemple), celles-ci offrant des rendement entre 5% et 10% par an.

    Si les hypothèses sont modifiées ainsi, le calcul sera fortement impacté en faveur de la location. N’oublions pas que les prix de l’immobilier parisien ont été multiplié par 3 lors des dix dernières années, alors que les loyers n’ont augmenté que de 40%. Par conséquent, un investisseur ayant acheté à but locatif tout en restant lui-même locataire, aurait fait le meilleur choix.

  10. avatar

    bleines

    30 avril 2012 at 8:22

    En mars 2011, je mentionnais l’écart phénoménal entre le prix de l’immobilier en France et le revenu des ménages. Le 30 avril 2012, Ce titre fait la une du journal Les Echos. En fait, je mentionne cet écart à mes clients depuis déjà quelques années.

    La bulle immobilière est française puisque le prix de l’immobilier est 60% au-dessus du revenu moyen, alors qu’il est de 20% en Espagne, -20% aux Etats Unis et négatif en Chine. Cherchez l’erreur ?

    Essentiellement les faibles taux d’intérêt depuis 15 ans, ce qui a permis un effet de levier maximal puisque les banques ont financés l’intégralité des acquisitions + les frais notariés et d’acte, soit un financement à 110%. En effet, le rendement de l’immobilier ancien était de plus de 8% (loyer annuel net / coût d’acquisition calculé en pourcentage) ce qui permettait de rembourser le capital et les intérêt d’un crédit sur 15 ou 20 ans, et de se créer un patrimoine uniquement grâce aux banques.

    Je suis déconcerté de voir que des « investisseurs » achètent encore de l’immobilier ancien à Paris. Achetez plutôt de l’immobilier aux Etats-Unis !

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