Bourse vs. immobilier…

Privilégier la pierre à la bourse : un bon conseil ?

Bourse versus Immobilier est le titre d’un article immobilier dans le Nouvel Obs.

La Bourse, en l’occurrence le CAC40 était d’environ 7.000 points en 2000, 6.000 points en 2007, et à 3.400 points fin août 2012. Ces niveau ne prennent pas en compte les dividendes versés chaque année des entreprises du CAC40.

Sur une période de 10 ans, le prix de l’immobilier en France a été multiplié par 2 ou par 3 selon les villes.

Privilégier la pierre à la bourse : un bon conseil ?

Privilégier la pierre à la bourse : un bon conseil ?

Ceci fait dire à un notaire que la bourse peut perdre en une journée ce que l’immobilier a perdu en 7 mois au plus profond de la crise. Ce constat est exact mais est-ce pour autant un bon conseil à donner à un investisseur de privilégier la pierre à la bourse ? Non seulement ce n’est pas un bon conseil mais c’est une grave faute professionnelle. Je m’explique.

L’immobilier en France n’a jamais été aussi élevé, aussi bien en comparant les prix par rapport au revenu moyen des ménages (cf. courbe de Friggit), qu’en comparant les prix français aux prix de l’immobilier dans tous les autres pays en prenant le revenu moyen de chacun de ces pays. En 10 ans, les prix de l’immobilier en France ont réalisé la même performance que sur 30 ou 40 ans, et pourtant, certains pensent que cela va perdurer et qu’ils vont faire une plus value dans une prochaine période de 10 à 15 ans, ce qui est une grossière erreur. Comme je l’ai mentionné dans un article précédent, l’immobilier a connu des périodes où les prix n’ont pas augmenté sur une période de 15 ans (Cf. mon article Immobilier : les professionnels ont-ils la mémoire qui flanche ?)

En outre, le prix de l’immobilier est fortement corrélé au niveau des taux d’intérêts à long terme (Cf. mon article de 2011 L’immobilier va chuter).

Même s’il y a peu de chance que l’immobilier chute à court terme du fait d’un niveau de taux historiquement bas en France, la pertinence patrimoniale d’une revalorisation à long terme est extrêmement risquée et en plus, le rendement locatif est dérisoire, puisqu’il est quasiment nul en prenant en compte l’intégralité des coûts et des impôts (Cf. mon article Immobilier : Où investir ?).

Par conséquent, tout investissement immobilier en France dans l’ancien et sans avantage fiscal, est une erreur. Tout investisseur qui souhaite faire un investissement immobilier a intérêt notamment à investir dans des maisons individuelles en Floride (Cf. article Immobilier : Où investir ?), où les prix ont été divisés par 3 en cinq ans, et donc permettent un rendement net d’au moins 10%.

En ce qui concerne la Bourse, lorsque la visibilité en zone Euro et particulièrement sur la Grèce et l’Espagne, sera de nouveau présente, l’investissement en Actions sera pertinent. Je m’explique.

Le niveau du CAC40 a rarement été aussi faible en considérant la perspective des entreprises et le rendement qu’elles sont en mesure de rétribuer aux actionnaires. Ces entreprises se sont désendettées, ont réduit leurs coûts et investis dans des pays à forte croissance. C’est par exemple le cas de Casino qui a changé totalement de profil puisque son chiffre d’affaires et ses bénéfices proviennent majoritairement de pays émergents comme le Brésil ou la Thaïlande. C’est le cas de nombreuses sociétés françaises et particulièrement celles du CAC40.

Actuellement, un grand nombre de sociétés ont une capitalisation boursière (leur prix en bourse) inférieure ou proche de leurs capitaux propres (leur valeur à la casse). Ceci signifie que ces sociétés ne feront plus jamais de bénéfices, ce qui est totalement absurde. C’est tellement absurde que si c’était vrai, ça reviendrait à croire que l’on peut acheter la Tour Eiffel, ce qui démontre la « compétence » économique et financière de certains intervenants. MDR.

Peut-on raisonnablement croire, que GDF Suez, Axa, Société Générale, BNP Paribas, Lafarge, Vivendi, Total, Michelin, EDF, St Gobain, Vallourec… ne feront jamais plus de profits alors qu’ils n’ont pour certains, jamais cessé d’en faire même pendant la crise ?

Par conséquent, un investissement en actions vous permet à la fois de bénéficier d’un rendement annuel entre 4 et 8%, et d’une perspective importante de revalorisation de votre capital, car il n’y a aucune raison que le CAC40 ne retrouve pas ses plus hauts niveaux de 6.000 ou 7.000 points à l’avenir.



12 commentaires

  1. avatar

    bleines

    28 août 2012 at 10:21

    Selon Ken Van Weyenberg, spécialiste des investissements chez Dexia Asset Management :
    « l’investisseur qui se lance aujourd’hui dans des placements en actions n’aura sans doute pas à le regretter dans les années à venir. La rentabilité et la valorisation des actions ont battu des records historiques vers le bas. Leur attrait s’en trouve renforcé, surtout par rapport aux intérêts, également au plus bas. L’énorme différence de valorisation entre les obligations souveraines et les actions suggère en effet un risque pour les obligations dans la plupart des scénarios. »

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    Immobilier Réunion

    4 septembre 2012 at 14:42

    Bonjour,
    Merci pour cet article, on m’a donné un conseil bien maladroit si je lis bien! Heureusement je n’ai pas pris le risque! Je comprend mieux certaines choses grâce à votre article. Je vous suis reconnaissante :)

    Alexandra

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    bleines

    5 septembre 2012 at 11:21

    N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez des conseils patrimoniaux ou immobiliers

  4. avatar

    bleines

    8 septembre 2012 at 9:06

    L’indice INSEE-Notaiure vient de publier les informations suivantes, ce qui devrait vous faire réfléchir si vous souhaitez investir dans l’immobilier en france :

    En onze ans, les prix des logements ont été multipliés par 2,2 dans la France entière et par 2,9 à Paris, comme le révèle l’étude d’impact publiée à l’occasion du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public.

    Les prix des logements ont fortement augmenté depuis 2000 : + 117 % pour les logements anciens en France ; + 186 % pour les appartements parisiens, selon l’indice Insee-Notaires arrêté au troisième trimestre 2011. À noter que, sur la période 2000-2011, Paris n’a connu qu’une seule baisse, en 2009, contenue à 6,9 %.

    En rythme annuel, l’évolution des prix dans la capitale reste impressionnante : + 10,5 % en moyenne, la plus belle année étant 2011 avec une inflation de 19,1 %.

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    ABONGO MABOSO

    8 septembre 2012 at 13:50

    hier en suivant les infos sur france on a tous appris que peugeot quitte le cac40. qui aurait cru à ça? un appartement restauré à la maiere de paris 16 aura toujour sa valeur meme s il est situé à montreuil. marketer que je suis je prefere l immobilier.

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    bleines

    8 septembre 2012 at 15:05

    bonjour,
    Je vous remercie pour votre commentaire. mes articles qui se fondent sur des données factuelles, montrent que l’immobilier est un actif comme un autre, et tout comme l’or ou les actions, il faut l’acheter au bon moment, et en France, ce n’est plus le bon moment. Je ne suis pas seul à le dire, mais vous connaissez cette maxime : je préfère avoir tort en groupe que raison tout seul !

  7. avatar

    bleines

    8 septembre 2012 at 15:07

    Que Peugeot quitte ou non le CAC40, ce n’est pas cela qui compte, puisque la seule incidence est l’achat ou non de titres par les gérants qui ont une gestion indicielle. Ce qui compte est la pérennité et rentabilité de Peugeot, et beaucoup en doutent à juste titre : il suffit pour cela de regarder sa capitalisation boursière qui est dérisoire par rapport à ses capitaux propres.

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      Serge-Henri Saint-Michel

      9 septembre 2012 at 11:01

      Cet écart ne constitue-t-il pas une opportunité de redécollage, justement ?
      De plus, la sortie du CAC ne « libère »-t-elle pas Peugeot de modes de gestion classiques (rachat d’actions, distribution de dividendes…) souvent antinomiques avec une réelle stratégie ?

  8. avatar

    bleines

    9 septembre 2012 at 11:49

    Malheureusement, le problème de Peugeot n’est pas d’utiliser ses liquidités pour des rachats d’actions ou distribution de dividendes, mais de réussir à bénéficier d’une trésorerie positive, donc d’une rentabilité. Une sortie du CAC40 ne signifie pas une opportunité, seule une stratégie ad hoc accompagnée d’une rentabilité permet un retournement, à ma connaissance que la valeur soit ou non dans les indices ne changent rien sur ce point.

    Par ailleurs, la sortie du CAC40 ne signifie pas la sortie des indices boursiers car Peugeot restera dans l’indice du SBF 120 par exemple.

    Les rachats d’actions ou distribution de dividendes ne sont pas réalisées pour les gérants des sociétés de gestion, du moins j’espère :) , mais pour les actionnaires et re-dynamiser une capitalisation boursière.

    La sortie de Peugeot du CAC40 est à mon avis symbolique, du fait que cette valeur boursière était au sein du CAC depuis l’origine.

  9. avatar

    bleines

    11 septembre 2012 at 18:57

    Peugeot revient sur le devant de la scène : le gouvernement français a mandaté un expert pour savoir si Peugeot devait vraiment fermer le site d’Aulnay ou non. Ceci n’a choqué aucun journaliste ni commentateur : nous sommes revenus 30 ans dans le passé aux années des nationalisations : l’Etat ose demander à un expert de critiquer une entreprise détenue par des investisseurs privés, et cet expert dit que Peugeot a commis des erreurs de stratégies. je pense que cela serait le cas sur un grand nombre d’entreprises du CAC40……Et alors , c’est bien aux actionnaires d’en décider, non ?

    Que le Comité d’Entreprise nomme un expert, c’est conforme à la législation mais est-ce conforme à cette même législation que le gouvernement intervienne dans une entreprise à capitaux privés ?

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    bleines

    13 septembre 2012 at 11:36

    « Immobilier : prix stables pour les logements anciens » peut-on lire après la publication de l’indice INSEE-Notaires pour le deuxième trimestre 2012.
    Comment pourrait-il en être autrement, après que les prix aient été multiplié par 2,2 en province et 2,9 à Paris sur les 10 dernières années ? Vous pensez que les prix vont augmenter de 10% par an de nouveau, vous vous trompez lourdement……
    Pour la baise, il faudra également attendre : les prix de l’immobilier chutent en France lorsque les taux à long terme avoisinent les 6% et nous en sommes très loin, puisque l’OAT 10 ans cote à un peu plus de 2%……
    Conclusion : aucun intérêt d’investir dans l’immobilier en France car le rendement est très faible après impôt, et la revalorisation dans les 10 prochaines années à de fortes « chances » d’être négative.

  11. avatar

    bleines

    2 octobre 2012 at 7:42

    Ce matin, 2 octobre, un journaliste invite le patron d’un des grands réseaux immobiliers, dialogue surréaliste car le journaliste dit que l’immobilier en France est une bulle, mais il ne sait pas pourquoi et il est étonné que les prix résistent. Le patron du réseau dit lui qu’il n’y a pas de bulle.

    réponses :

    - Il y a une énorme bulle sur le marché immobilier français (Cf. mes articles sur ce sujet) : car depuis l’année 2000, il y a une déconnection immense entre les prix de l’immobilier et le revenu moyen des français (courbe de Friggit). En outre, lorsque le rendement avant impôt atteint 2% ce qui est le cas depuis quelques années, les prix sont élevés, c’est un critère permanent.

    - Le marché ne s’effondre pas car les taux de crédit sont très faibles, un peu supérieur à 2% à 10 ans. Le marché s’effondre en france lorsque les taux à long terme atteigne 6% donc en période de croissance.

    - Ce même patron de réseau immobilier disait sur les mêmes ondes qu’il y avait une bulle il y a 1 ou 2 ans…..

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