Comment éviter la taxation d’un bien immobilier locatif ou secondaire ?

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La détention d’immobilier locatif ou secondaire est lourdement taxée puisqu’il faut maintenant 30 ans de détention pour être exonéré de taxation sur la plus-value, avec des abattements qui sont les suivants :

• 2% d’abattement par an entre 6 et 17 ans de détention,
• 4% par an de 18 à 24 ans
• 8% par an de 25 et 30 ans.

Toutefois, outre les mesures d’exonération généralement citées, un certain nombre de possibilités permettent d’éviter cette taxation. Voyons quelques exemples.

Si vous détenez une résidence principale depuis quelques années et que vous souhaitez la mettre en location parce que vous allez déménager, vous pouvez purger la plus-value. Ceci est possible notamment en apportant votre bien à une SCI imposable à l’impôt sur le revenu. En effet, dans ce cas, vous ne paierez aucun droit de mutation, et vous serez exonéré des droits d’apports s’il y a création de la société. Le coût sera inférieur à 2% du montant de l’apport, ce qui est faible comparé à une taxation future.

Si vous souhaitez vendre votre résidence secondaire, vous pouvez auparavant déménager au sein de celle-ci pour en faire votre résidence principale et ainsi éviter toute taxation. De façon paradoxale, Il n’existe actuellement aucun délai légal minimal de résidence au sein d’un bien pour le qualifier de résidence principale. Il est probable qu’un délai minimal soit introduit à l’avenir par le législateur.

Si vous détenez un bien immobilier (locatif ou secondaire), vous pouvez également faire une donation en tout ou partie à vos enfants avant de le revendre. Cette donation sera faite à la valeur vénale, c’est-à-dire à la valeur de revente. Actuellement, vous pouvez donner par parent et par enfant, un montant de 159.325€ tous les 10 ans, sans aucune taxation. Naturellement, dans ce cas, le montant de la vente devra être conservée dans le patrimoine des enfants.

Naturellement, ces montages sont susceptibles d’être modifiés à l’avenir par le législateur. En outre, il me semble important d’être accompagné en terme de conseil pour éviter à la fois une remise en cause de l’administration fiscale et un abus de droit, lequel pourrait être douloureux pécuniairement.