L’immobilier locatif connaît un bouleversement inégalé en 2012 concernant les règles fiscales. Celles-ci sont résumées comme suit.
Immobilier locatif, nouvelle donne pour 2012
Scellier
La réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement en BBC (Bâtiment Basse Consommation) est de 13% sur une période de 9 ans de location.
Déjà précédemment, je déconseillais une acquisition sur 9 ans, laquelle n’était pas intéressante en terme de rentabilité. Le Scellier intermédiaire permettra une réduction d’impôt de 21% sur 15 ans de location.
La réduction reste plafonnée à un prix d’acquisition de 300.000€ par an et par logement. Dorénavant, il y a également un prix plafond au mètre carré de surface habitable en fonction de la localisation. Ces plafonds doivent faire l’objet d’un décret.
Autre subtilité d’importance : pour bénéficier de cette réduction d’impôt, le logement devra avoir fait l’objet d’un dépôt de permis de construire entre le 1er janvier et le 31 décembre 2012. Normalement, tout dépôt antérieur devrait disqualifier le programme.
Jusqu’en 2011, il était possible d’atteindre un Taux de Rentabilité Interne (TRI) supérieure à 7% dans certaines grandes villes, en scellier BBC intermédiaire. En 2012, le TRI en scellier sera inférieur au coût de la dette (donc sans intérêt) et le TRI en Scellier intermédiaire sera probablement aux environs de 5% avec une réévaluation prudente du bien.
Censi Bouvard (LMNP)
L’investissement en résidences hôtelières, médicalisées ou étudiantes bénéficiera d’une réduction d’impôt de 11% réparti sur 9 ans.
Là encore, le TRI devrait être d’environ 5% à condition que l’exploitant supporte les charges courantes et les gros travaux futurs.
Malraux
La réduction d’impôt sera de 30% des travaux pour les investissements réalisés en secteur sauvegardé (ou 22% en Amvap ou ZPPAUP).
Le plafond de travaux est de 100.000€ par an, soit 30.000€ de réduction d’impôt annuelle au maximum.
Le bien doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans, toutefois sans plafond de loyer.
Il est probable que le Malraux se développe beaucoup plus cette année, car les biens sont souvent bien situés et s’adaptent à des budgets dès 150.000€-200.000€.
Girardin et Scellier aux Dom-Tom
Deux dispositifs co-existent, le Girardin et le Scellier.
Le Girardin reste possible en intermédiaire, c’est-à-dire avec des loyers plafonnés et conditions de revenus des locataires. La réduction d’impôt est de 31% du montant de l’investissement, répartie sur 6 ans, ce qui correspond à la durée de location minimale.
Toutefois, cette réduction d’impôt s’inscrit au sein d’un prix plafond au mètre carré habitable, qui était de 2.437€ TTC en 2011, et qui sera défini par décret pour 2012.
Le Scellier outremer permet une réduction d’impôt de 24% répartie sur 9 ans de location, et le scellier intermédiaire permet une réduction d’impôt de 32% sur 15 ans.
Attention toutefois aux conditions additionnelles : un investisseur ne pourra pas défiscaliser plus de 30.600€ par an ou 11% de son revenu global, au choix.
En outre, toutes ces réductions d’impôt seront naturellement plafonnées à 18.000€ + 4% du revenu imposable.
Les investissements immobiliers qui seront proposés devront être encore davantage du sur-mesure pour chaque investisseur. Le Conseil Indépendant en Gestion de Patrimoine sera le plus à même de proposer le bien ad hoc selon le profil de l’investisseur, sa situation patrimoniale, et les règles applicables à chaque régime.
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4 Comments
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bleines
8 janvier 2012 à 13:22
Bonne année 2012 à mes lecteurs.
Comme je l’ai mentionné à maintes reprises, vendez votre immobilier ancien, surtout à Paris où vous avez multiplié par 2,5 voire 3 votre investissement initial, et investissez en actions avec des rendements pérennes de 7% à 10% (GDF Suez, Vivendi, Axa, Klépierre….).
Comme d’habitude en france, les personnes qui s’expriment sur les sujets ne les connaissent pas : est ce la compétence des agents immobiliers de prédire le marché immobilier ? La réponse est non. Leur compétence est de vendre des biens immobiliers au prix du marché. j’entends les patrons des réseaux dirent que l’immobilier va chuter fortement ou non……les prix de l’immobilier n’ont jamais chuté avec des taux d’intérêt à long terme aussi faibles. ceci est de l’économie et n’a rien à voir avec la compétences des agences immobilières et de leurs réseaux.
La chute de l’immobilier en 2012, avec des taux d’intérêt aussi faibles, pourraient survenir uniquement en cas de défiance comme cela est apparu sur les actions, qui elles aussi chutent généralement avec l’augmentation des taux d’intérêt. Je n’y crois pas car autant les investisseurs français ne connaissent rien au monde économique et financier (et donc aux actions qu’ils considèrent comme de l’immatériel comme si GDF Suez était de l’immatériel ….), autant ils ont un rapport fusionnel avec la pierre qui est d’ailleurs totalement irrationnel et donc souvent non rentable. Cette rentabilité est d’ailleurs largement sous-estimé lorsque l’on considère les taxes liées à un investissement immobilier et les travaux à venir notamment pour les canalisations contenant du plom, et les mises aux normes d’ascenseurs.
bleines
10 janvier 2012 à 10:50
Le 10/1, un journaliste de BFM Business, qui ne cesse de parler de la fiscalité et de donner son avis dit : « Les vrais riche ne paient pas d’impôt ».
Avez-vous entendu parler du plafonnement des niches fiscales qui existent depuis quelques années. En 2012, ce plafonnement est de 18.000€ + 4% du revenu imposable. Ceci vient en plus du plafonnement de chaque niche fiscale.
Ceci signifie que plus vous êtes riche, moins vous pouvez défiscaliser. En d’autres termes, il est beaucoup plus facile pour un employé ou un cadre moyen de défiscaliser intégralement son impôt sur le revenu que pour un cadre sup ou une profession libérale. Ceci n’a aucune analyse politique, c’est un fait indiscutable……
bleines
12 janvier 2012 à 17:33
Pour confirmer mon commentaire ci-dessus, en 2012, tout contribuable qui déclarera moins de 85.000€ (pour un célibataire) pourra intégralement effacer son impôt grâce aux niches fiscales, car il ne sera pas pénalisé par le plafonnement global de 18.000€ + 4% du revenu imposable.
A contrario, les contribuables ayant des revenus supérieurs à ce seuil seront pénalisés par le plafonnement global et ne paieront un impôt quelque soit les niches fiscales utilisées.
bleines
15 janvier 2012 à 13:42
Lors de mes précédents articles, j’avais souligné les réalisations pratiques médiocres d’économistes français très connus, l’un comme premier ministre sous l’ère giscard ou l’autre comme ministre de l’économie et des finances de mitterrand, et mes craintes quant aux économistes actuels, conseillant notamment les candidats présidentiels……
Le journal Les Echos du 10/1 donne la parole à deux économistes sur une page entière. Soyons sérieux, ces économistes ont surtout été brillants de façon théorique et surtout comme orateurs égocentriques. Ils ont tous les deux une grande culture générale, et j’apprécie beaucoup les ouvrages de l’un mais …..pour le coté culturel. Lorsqu’il aborde l’économie, j’ai souvent l’impression qu’il fait la synthèse de ce qui existe par ailleurs…..alors je m’interroge. Rappelons nous les réalisations du premier nommé lorsqu’il dirigeait une banque, ou lorsque le second dirigeait une société cotée. Il y a de quoi s’interroger sérieusement sur leur compétence respective lorsqu’ils ont eu un rôle opérationnel.
Il est vraiment dommage que les journalistes ne rappellent jamais les faits concernant les économistes. Ils les considèrent toujours comme des « sachants ». Il y aurait largement de quoi faire un journal entier ou une émission télévisée en bêtisier, comparant ce qu’ils ont dit et ce qui s’est passé……