Miami : l’immobilier, oui, mais…

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L’immobilier américain a connu une chute spectaculaire depuis 2008, l’Euro s’est considérablement renforcé, et Miami exerce une attirance considérable sur nos concitoyens.

En outre, un grand nombre de français ont vu l’intérêt de se reconvertir en agents immobiliers sur place. Il y en a pléthore.

Ceci a fait qu’un nombre croissants de français ont acquis un bien immobilier à Miami, dans 99% des cas un appartement. On leur a fait surtout miroiter la hausse à venir du marché immobilier : « il va doubler d’ici 4 ans », entend t-on ici ou là. « Profitez de cette énorme opportunité ».. pourtant, les prix ont déjà fortement augmenté pour certains appartements en plein centre de Miami.

La réalité est que ces acquisitions sont pour la plupart une pure spéculation, qui profite aux vendeurs, aux intermédiaires, mais surtout pas aux acquéreurs.

Je m’explique : vous pouvez voir des appartements magnifiques, à des prix qui représentent un tiers des prix parisiens : un prix de 400.000 US$ pour un 80m2 dans un immeuble ultra moderne avec une vue superbe sur mer, piscine, jacuzzi, salle de gym, restaurant…..

Mais vous allez payer des charges astronomiques : 1.000 US$/mois pour un appartement avec une chambre, des impôts représentant chaque année 2% de la valeur vénale de votre bien. Le total des charges annuelles sera à minima de 20.000 US$.

Le rendement de votre investissement sera au mieux équivalent à 0, voire nettement négatif si vous empruntez. D’ailleurs, en terme d’emprunt, soit vous essaierez d’emprunter aux États-Unis et je vous souhaite bonne chance, soit en France où votre banque vous demandera des garanties qui figeront vos liquidités (nantissement d’un compte titres, hypothèque sur l’un de vos bien situés en France….) et en plus, vous aurez un risque de change entre la devise de votre bien et celle de votre crédit.

Tout cela pour en profiter 1 mois voire 2 mois par an ou peut être envisagez-vous d’y prendre votre retraite ; mais qui sait où vous serez dans 15 ans et si vous n’aurez pas envie d’aller plutôt en Thaïlande, à Bali ou de rester en France.

Cela fait 2 ans que j’étudie et m’interroge sur ce marché, et malgré des complexes immobiliers somptueux, c’est financièrement l’un des plus mauvais investissements que vous puissiez faire ou que vous avez fait (trop tard !), surtout en ayant utilisé vos liquidités pour investir.

Investir à Miami : intéressant ou pas ?

Faisons une comparaison : vous disposez aujourd’hui d’un montant de 300.000€. Si vous le placez sur des Actions du CAC40, vous gagnerez au moins 5% par an de façon pérenne grâce aux dividendes (Axa, GDF Suez, Vivendi, Unibail Rodamco, EDF, France Telecom, Total…) ou 5 à 7% si vous êtes allergique aux actions et les placez sur des fonds obligataires (Oddo rendement 2017, Épargne 2017, Keren 2016, CCR Convertibles 2014…) sur un contrat d’assurance vie.

Si vous investissez, vous perdrez le rendement de vos actions ou de votre contrat d’assurance vie, soit 15.000€ par an, et peut être davantage à cause des charges de votre appartement américain.

Avec ce montant, vous pouvez passez 2 mois dans l’année dans l’un des plus beaux hôtels de Miami… et vous garderez vos liquidités. Pour votre retraite, vous aurez accumulé les 15.000€ de dividendes chaque année, soit 300.000€ sur 20 ans, et vous revendrez vos actions. Vous aurez largement de quoi vous offrir cet appartement si vous le souhaitez encore.

Le seul intérêt d’acheter en Floride, en tant qu’investisseur, me semble être d’y acquérir des maisons individuelles, donc sans charges de copropriété, vendues occupées avec un rendement annuel net de charges locatives et d’impôt supérieur à 8%, situées à quelques dizaines de kilomètres de Miami, à quelques minutes de la plage, et à un prix d’environ 70.000€-100.000€. En outre, certaines de ces maisons voient le prix de location payé par l’État de Floride pour aider les locataires.

Il est possible de trouver des maisons avec des prix d’achat faibles qui ont été divisés par 2,5 depuis 2008, car les américains ne sont pas encore en mesure d’obtenir des crédits bancaires ; par conséquent, en plus d’un rendement conséquent, une revalorisation significative sur quelques années est fort possible.

Mais attention, ce n’est pas parce que votre interlocuteur vous parle en français que tout est parfait !

• Il vous faudra d’abord un avocat compétent et spécialisé pour vérifier notamment que vous achetez bien le titre de propriété d’une maison, et que tout est fait selon les règles de l’art.
• Il est essentiel également que vous connaissiez exactement l’état de la maison et donc de passer par un inspecteur qualifié et ayant une licence ad hoc, afin de déterminer l’ensemble des travaux importants à réaliser éventuellement et que vous puissiez annuler la vente en cas de travaux.
• Il me paraît également essentiel que votre maison soit assurée pour tout dégât : incendie, dégât des eaux, dégradation des locataires. Les locataires n’ont pas ce type d’assurance aux États-Unis.

Il est donc impératif que cet accompagnement soit réalisé par un Conseil Indépendant, qui parle et écrit couramment l’anglais, qui aura un avis pertinent sur le prix des maisons proposées par les vendeurs, qui aura une opinion personnelle sur la localisation des maisons, et qui sélectionnera pour vous notamment un avocat spécialisé, naturellement indépendant du vendeur.